Besteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland: Leitfaden für israelische Immobilieninvestoren

Viele israelische Investoren erwerben Immobilien in Deutschland zur langfristigen Vermietung. Dabei wird oft unterschätzt, dass Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien grundsätzlich in Deutschland steuerpflichtig sind, unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers.

Dieser Artikel gibt einen praxisnahen Überblick über die wichtigsten steuerlichen Aspekte.

1. Steuerpflicht in Deutschland

Mieteinnahmen aus in Deutschland belegenen Immobilien gelten als inländische Einkünfte.

Das bedeutet:

• Steuerpflicht in Deutschland auch für nicht in Deutschland ansässige Investoren.
• Verpflichtung zur Abgabe einer jährlichen deutschen Steuererklärung.

Die Besteuerung erfolgt im Regelfall über die Einkommensteuer.

2. Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen?

Die Einkommensteuer ist progressiv ausgestaltet:

• Einstiegssatz ab ca. 14%.
• Spitzensteuersatz bis 45%.

Wichtig: Besteuert wird nicht die Bruttomiete, sondern der steuerliche Gewinn nach Abzug aller abzugsfähigen Kosten.

3. Abzugsfähige Kosten

Israelische Investoren können zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen, unter anderem:

• Abschreibung (AfA) auf den Gebäudewert.
• Zinsen aus Immobilienfinanzierungen.
• Verwaltungskosten, etwa Hausverwaltung und Buchhaltung.
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten.
• Versicherungen.
• Beratungs-, Notar- und Steuerberatungskosten.

Durch diese Abzüge ist die effektive Steuerbelastung oft deutlich niedriger als erwartet.

4. Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Israel

Zwischen Deutschland und Israel besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen.

• Das Besteuerungsrecht für Mieteinnahmen liegt vorrangig bei Deutschland.
• Israel vermeidet eine Doppelbesteuerung durch Anrechnung der in Deutschland gezahlten Steuer oder durch Freistellung, je nach individueller Konstellation.

Trotzdem müssen Mieteinnahmen regelmäßig auch in Israel erklärt werden.

5. Investition als Privatperson oder über eine Gesellschaft?

Die steuerliche Behandlung hängt stark von der Struktur ab:

• Privatkauf: Einkommensteuer.
• Kauf über GmbH: Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer.
• Holding-Modelle sind möglich, aber komplex.

Eine Strukturentscheidung sollte immer vor dem Kauf getroffen werden.

6. Häufige Fehler israelischer Investoren

Zu den häufigsten Fehlern gehören:

• Keine oder verspätete Steuererklärung in Deutschland.
• Fehlende Dokumentation von Kosten.
• Keine Abstimmung zwischen deutschem und israelischem Steuerberater.
• Falsche Annahmen über Steuerfreiheit.

Fazit

Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien sind steuerlich gut planbar, wenn frühzeitig die richtige Struktur gewählt wird.

Für israelische Investoren ist eine grenzüberschreitende Steuer- und Rechtsberatung entscheidend, um Risiken zu vermeiden und Renditen zu optimieren.